Жилищный кодекс нашей страны дает определения перепланировки и переобустройства жилого помещения. Перепланировка жилища в Москве основана на изменении его общей конфигурации. При перепланировке необходимо вносить соответствующие изменения в техническую документацию объекта. Перепланировка может быть обусловлена разборкой или переносом перегородок, расширением или переносом дверных проемов, частичным увеличением жилой площади объекта, устранением подсобных помещений в нем и т.д. Запрещено осуществлять перепланировку жилища, если в результате могут ухудшиться условия проживания людей в целостном строении или существенно изменятся условия эксплуатации объекта. При переобустройстве и перепланировке нельзя осуществлять работы, которые могут повлечь нарушение прочности несущих конструкций либо вовсе разрушить их. То же самое относится к функционированию инженерных систем, включая примыкающее к ним оборудование. В любом случае переобустройство, перепланировка и переоборудование должны соответствовать правилам пожарной безопасности.
Под переобустройством понимается перенос, замена или установка электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, инженерных и других сетей. Изменения, возникшие в результате переобустройства, также нужно отражать в техническом паспорте на объект. В дополнение к Жилищному кодексу действуют и другие нормативные акты, которые связаны с рассматриваемыми процессами изменения жилища. Например, в Постановлении Госстроя РФ от 2003 года упоминается также и такое понятие, как переоборудование жилья. К переоборудованию будет относится установка вместо газовой электрической плиты, перенос на незначительное расстояние газового или сантехнического оборудования, замена трубопроводов, электропроводки, установка стиральных машин высокой мощности, душевых кабин и прочего бытового оборудования. Осуществлять перепланировку и переустройство жилища можно исключительно после получения соответствующего разрешения.
Основанием для выдачи такого разрешения является специальный проект, который разработан имеющей лицензию на проектные работы организацией. Проект должен разрабатываться при строгом соблюдении правил Гражданского кодекса, а также санитарных норм и правил. Такой проект подлежит согласованию и утверждению органами местной власти. Если квартира, хозяин которой собирается делать переобустройство или перепланировку, расположена в доме, имеющем культурную ценность, то проект до передачи на рассмотрение органов местной власти следует согласовать в отделе охраны архитектурных, исторических и культурных памятников. Если перепланировка или переобустройство жилища связаны с его последующим использованием под нежилые цели, то такой объект сначала следует в установленном порядке перевести в нежилой фонд. За самовольную перепланировку или переобустройство жилища, то есть когда для этого предварительно не было получено разрешение, и проект не был согласован, либо изменения в объекте не соответствуют заявленному проекту, законом предусмотрена ответственность. Такие действия образуют собой состав административного правонарушения. Наказанием за него является наложение административного штрафа. Но это еще не все. Если переобустройство или перепланировка были самовольными, то согласно Жилищному кодексу, собственник или наниматель жилья обязаны жилище привести в разумный срок в прежнее состояние. Приводить объект к его изначальному виду следует в том порядке, какой определен согласующими проект органами. Как правило, таким органом выступает межведомственная комиссия при местной администрации.
Если в отведенный для этого срок жилище не будет приведено в прежний вид, то местная администрация вправе подать иск в суд. Суд может принять решение о продаже с торгов этого объекта, после чего собственнику будет выплачена вырученная от продажи сумма за минусом расходов, которые пошли на практическое исполнение решения суда и проведение торгов. Если на указанное жилище в последствии найдется новый покупатель, то на него после того, как он станет собственником, будет возложена обязанность в определенный срок привести объект в изначальный вид. Если самовольная перепланировка или переобустройство были проведены в квартире, переданной гражданину по договору социального найма, то данный договор по решению суда будет расторгнут, а собственник объекта, то есть администрация должна будет привести объект в прежний вид. Указанные меры, включающие в себя возможность продажи квартиры с торгов, могут применяться абсолютно ко всем объектам жилого фонда, в том числе и к купленным гражданами непосредственно у застройщика. Даже, если администрация или управляющая компания не узнает о том, что в квартире была сделана самовольная перепланировка, в случае необходимости продать квартиру собственник может столкнуться с большими трудностями. Техник из БТИ глаза на самовольную перепланировку точно не закроет. За это на него может возлагаться ответственность, вплоть до уголовной.
На техническом плане к такому жилищу будет стоять штамп о том, что перепланировка самовольная. С такими объектами порой отказываются работать даже профессиональные агенты по недвижимости. Как же быть, если перепланировка или переобустройство уже выполнены по факту? Их можно попытаться узаконить. Согласование перепланировки предполагает процедуру подачи в орган местного самоуправления определенного перечня документов: заявления, правоустанавливающих документов на жилье, проекта, технического паспорта жилища, выраженного в письменной форме согласия иных членов семьи нанимателя жилья, переданного по договору соцнайма. Также нужно приложить заключение о допустимости перепланировки органа по охране памятников, если объект имеет статус памятника. Иных документов орган, проводящий согласование, запрашивать не может. Основаниями для отказа в согласовании может быть непредставление выше указанного перечня документов, подача их в ненадлежащий орган или несоответствие представленного проекта перепланировки требованиям закона.
Завершающим этапом перепланировки должен стать акт приемочной комиссии. Этот акт в последствии направляется в службу государственного кадастра. Узаконить перепланировку возможно и через суд. Судебным решением жилище может быть сохранено в перепланированном виде, если такие изменения не влекут за собой нарушение прав и интересов граждан, и не возникает угрозы их жизни и здоровью. Следует понимать, что для подтверждения этих оснований придется провести экспертизу жилого объекта. Ходатайство о назначении экспертизы заявляет истец, то есть лицо, которое хочет узаконить перепланировку. Ответчиком по данному иску будет выступать местная администрация, а истец в просительной части заявления к суду должен выдвинуть требование о сохранении помещения в переобустроенном или перепланированном состоянии.